내 집 마련 성공. 올림픽파크 포레온, 둔촌주공 49타입 청약당첨 후기(feat. 생애 첫 특별공급) - 2편

지난편에 이어서 올릭핌파크 포레온. 둔촌주공 청약 당첨후기 이어서 얘기해볼게요.

1편은 아래 링크에서 읽어보실 수 있어요!

내 집 마련 성공. 올림픽파크 포레온, 둔촌주공 49타입 청약당첨 후기(feat. 생애 첫 특별공급) - 1

 

 

주변 단지와 본격적인 비교. 부동산 흐름 파악하기

올림픽파크 포레온. 둔촌 주공의 위치는 강동구와 송파구의 경계선에 위치해있습니다. 그래서 강동구의 중심과 인근 송파구의 시세를 우선 확인해봤어요. 

23년 1월 기준 주요 단지 33평 실거래가

인근 지역인 송파구, 강동구, 광진구 대장아파트의 최고가와 23년 1월 실거래가를 비교해봤습니다. 

최고가 기준으로는 잠실 리센츠 > 송파 헬리오시티 > 광장 힐스테이트 > 고덕 그러시움 순으로 고가를 기록했고

부동산 시장 최악의 시즌이었던 23년 1월엔 잠실 리센츠 > 송파 헬리오시티 ~ 광장 힐스테이트 > 고덕 그러시움 이었어요.

어떻게 보면 당연한 거지만, 부동산 시장이 좋을때의 가격순위와 안좋을 때 순위가 거의 비슷하다는 것을 알게되었어요. 다만 광장동 힐스테이트와 송파 헬리오시티가 최고가 기준으로 2억정도 차이가 났지만, 하락기에는 1억이하로 좁혀지는 현상이 신기했고 조금 더 공부해보니

 

대단지 아파트가 하락기에는 더 많이 떨어지는구나 라는 걸 알게되었어요. 

그리고 대단지가 더 많이 떨어지는 이유는, 물량이 많으니 급매도 많기 때문이었어요.

 

입지상으로 올림픽파크 포레온은 헬리오시티와 고덕그라시움의 중간 가격이라고 생각했습니다. 분양가 기준으로 봤을 때 헬리오시티보다는 3~4억 가량 낮고, 그라시움과 비슷하니 적정 시세는 14~15억 정도이지 않을까. 앞으로 더 내려가면 1~2억 정도는 안전마진이 있겠다 라는 생각을 했습니다. 1~2억이면 약 10%하락이네요. 

물론 제가 지원한 타입은 49타입으로 소형평수지만 인근 단지중에 헬리오시티를 제외하곤 같은 평형이 없어서 국민평형인 33평 기준으로 비교를 해봤습니다.

헬리오시티에도 같은 49제곱이 있는데 최고가는 16.3억. 23년 1월 기준 11~12억이었습니다. 하락폭이 어마어마했지만 분양가대비 3~4억이상 높은 금액이라, 포레온의 8억대 분양가가 나쁘지 않다고 판단했어요. 

이렇게 비교를 마치고 내 차례까지 온다면 GO해도 되겠다! 라고 마음 먹었습니다.

 

 자금 마련하기. 현금흐름 계산하기

그럼 이제 투자가치는 있다고 판단했으니 자금에는 문제가 없을지. 버틸 수 있을지. 영끌은 아닐지 계산해봤어요. 

보유 자산을 계산해보니 현금성 자산 1.8억, 전세 보증금 0.6억으로 총 2.4억이 있었어요. 

전세기간이 남아 보증금은 건들수 없으니 가용할 수 있는 현금이 1.8억이었습니다.

 

이때 정말 묶여있는 전세보증금이 너무 아까웠어요.. 왜 투자자분들이 월세살라고 하는지 가슴에 와닿는 순간이었습니다. 

 

49타입의 분양가는 8.3억~8.8억으로 동호수마다 가격차이가 있었습니다. 고층일수록 분양가가 높아집니다. 

이 시기 중도금 대출금리가 어떻게 나올지도 미지수였습니다. 당시 주담대 금리는 5~6퍼로 더 높아질 수 있다는 여론도 꽤 많았습니다. "최대한 보수적으로 생각하자" 라는 마음으로 중도금 7%로 계산하여 앞으로의 현금흐름을 계산해봤어요. 

계약 전 현금흐름 계산했던 EXCEL 화면

둔촌주공의 경우 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20% 를 납부합니다. 그리고 중도금의 경우 10%씩 6회에 나눠서 납부해요. 약 3개월 기준으로 추가 납부를 합니다. 그리고 입주 시 잔금 20%를 납부해요. 

계약금 20%는 보유하고 있는 현금으로 납부하고, 중도금 대출이자가 나오는 시점부터 월급, 대출이자 , 생활비, 저축 가능한 금액을 입주시점까지 계산했어요. 이게 정말 자금마련 준비하는데 많은 도움이 되었습니다. 

입주시까지 얼마나 현금을 모일 수 있을지 계산하고 제 연봉을 기준으로 주담대를 얼마나 받으면 잔금 처리 가능한지. 이성적으로 계산해봤습니다. 

결론적으로는 중도금 대출이자까지는 납부해도 크게 부담없었고, 입주 시 주담대 5억 대출을 받으면 입주는(?!) 가능하겠다. 라고 계산됐어요. 물론 영끌이었고, 5억 대출을 받으면 월급에서 원리금빼고 남는게 거의 없겠지만.. 그래도 입지 분석해보니 가치가 있다고 판단했고 실거주 의무가 풀린다면 전세를 줘도 괜찮겠다라고 생각했어요. 

많은 고민과 공부, 계산기 두들겨본 결과 기회가 온다고 계약을 하기로 마음먹었습니다. 

 

대망의 예비번호 뽑는 날.  근데...

예비당첨자 안내문자

23년 2월 7일. 예비당첨자의 동호수 추첨이 시작되었습니다. 저는 1400번대로 아침부터 앞 번호 분들이 모두 계약을 하지 않으면 제 차례가 오게됩니다.

12시까지 입장하면 되지만, 아침에 아무것도 집중되지 않았어요. 할 수있는 모든 공부와 분석, 자금계산을 다 했지만 그래도..

많이 떨렸습니다. 이게 맞나..? 해도 되나..? 지금까지 모은 전 재산을 이렇게 안좋은 시기에 올인해도 되나..?

걱정과 불안이 앞서 제정신이 아니었던거 같아요. 어쩌면 제 차례까지 오지 않았으면 좋겠다 하는 생각도 조금은 있었던거 같아요. 선택하기 너무 어렵고 힘들어 회피하고 싶었었나봅니다. 

가만히 있을수가 없어서 2시간이나 이른 시간. 10시정도에 모델하우스 앞에 도착했습니다. 그런데..

예비당첨자 동호수 추첨하는 날 아침풍경

제 앞에 1400명의 예비당첨자가 있는데 오전 10시에 도착한 풍경은 너무 한산했습니다. 주차장도 텅텅 비어있었어요. 그래서 깨달았습니다. 

아 내 차례 오겠다.

더 떨리기 시작했어요. 급하게 검색을 더 하면서 몇동이 제일 좋지? 로얄동이 어딜까? 높은 층 안나오면 어떻하지? 안좋은 동, 저층나오면 포기해야하나? 아...이거 해도되나..? 별의 별 생각이 다 들었습니다.

그렇게 12시가 되고 입장합니다. 내부에서 촬영을 할수는 없었지만 타입 별로 몇개의 호수가 남았고 동별로 몇개 남았는지도 간단히 소개해주셨어요. 미계약분이 많아(몇백개) 여러동, 고층부터 저층까지 다양하게 있었습니다.

제 번호가 불리고 앞으로 나가 제 손으로 동호수 추첨에 참여했습니다. 너무너무 떨렸던거 같아요. 그렇게 직접 제 손으로 뽑은 동호수는 바로

 

하필.. 2층이라니.. 저층이라니..

역시 인생이 쉽지 않습니다. 저렇게 많은 미계약분이 있었는데 2층이 나왔습니다. 제 앞에서 먼저 추첨하신 분들은 대부분 중~고층을 뽑아서 다 같이 박수치고 분위기 좋았습니다. 제가 2층을 뽑는 순간 분위기가 썰렁해지기도 했어요. 

아마 이때가 12시 40분정도 였던걸로 기억해요. 안내사항을 들어보니 15시. 오후 3시까지 계약금 20%를 납부해야된다고 합니다. 그렇게 열심히 공부했으나 저층이 나오니 갑자기 또 불안해지기 시작했어요. 의자에 앉아 다른 단지의 층별 가격이 얼마나 차이나는지, 필로티가 있는지, 2층의 장단점에 대해 엄청 검색하기 시작했어요. 

계약하기까지 2시간 가량 제 주변의 모든 사람과 통화, 카톡을 다 해본것 같아요. 아무래도 제 선택의 확신이 없었기 때문이었던 것 같아요. 이때 부모님, 가까운 친구들 조차도 2층은 조금.. 거기 미분양 나면 줍줍하면 되는거 아니야..? 라고 말리는 지인이 더 많았습니다. 

추첨당일 부모님이 해주신 카톡

그래도 주변에 딱 2명. 이건 기회라고 말해주는 친구와 선배가 있었어요. 기회라고 말해주는 2명의 말이 하지 말라고 하는 20명의 말보다 더 큰 위안과 안심이 되었습니다. 

 

내 집마련. 성공

계약하고 나와 찍은 인증사진

계약 종료 3분을 앞두고. 2시 57분에 계약금을 입금했습니다. 아마 제가 이 날 마지막으로 계약한 것 같아요. 

한동안 모델하우스를 떠날 수 없었어요. 이걸 계약하다니. 내 집이라니. 여러 생각이 들었습니다.

그 날 집와서 부모님께 소식을 전하고. 마음 고생 많이했다. 수고했다 아들. 이라는 부모님 말에 왈칵 눈물이 났습니다. 그리고 저녁에 같이 부동산 공부하는 친구들을 만나 대화를 가졌는데 그때까지도 손을 벌벌 떨고 있었던거 같아요. 

 

모두가 NO라고 할때 YES

어릴적 이런 키워드의 광고를 본적이 있습니다. 그리고 투자 공부를 하면서 IMF, 글로벌금융위기, 코로나와 같은 경제위기가 왔을 때 배팅한 사람이 좋은 수익과 결과를 얻었다는 것도 알고 있었습니다. 

그러나 그렇게 알고있다고 하더라도

막상 내 상황이 되면.

정말 모두가 NO라고 할 때 나만 YES를 외쳐야한다면.

내 전재산을 걸어야한다면

결코 쉬운 결정이 아님을 몸소 느낄 수 있었습니다. 과연 이렇게 부동산 시장이 출렁일 때. 이런 기회가. 저에게 다시 오는 날이 있을까요. 두번 겪기 힘든 경험을 하게된 것 같아요. 

 

마칩니다.

제가 잘한 선택인지. 남들과 같이 영끌의 비극이 될지. 알 수 없습니다. 

다만 이번 경험을 통해

모든 투자에 있어 본인만의 기준. 공부방법. 그리고 확신이 있어야 휘둘리지 않을 수 있다라는 걸 배웠습니다.

앞으로의 인생, 투자에 있어서 꼭 필요한 걸 경험했다고 생각하며 그 날을 잊지않고 아직도 간직하고 있어요.

쓰다 보니 추억에 잠겨 글이 너무 길어졌네요. 부족한 투자 경험이지만 읽어주셔서 감사드립니다 :)