임장 생활기록부 | 이촌 현대한강. 제2의 첼리투스가 될 수 있을까?

오늘 소개할 단지는 용산구 이촌동, 정확히는 서부이촌동에 위치한 현대한강 아파트입니다. 

이촌 현대한강 아파트

 

🏠  단지 소개

위치 : 서울시 용산구 이촌로34길 29 
세대수 : 516세대
입주년도 : 1997년(28년차)
최고층 : 22층
주차 : 지상 107대, 지하 272대, 세대당 0.73대
용적률 : 383%
평형 : 23평, 31평

올해 28년차로 이제 30살을 눈 앞에 두고 있어요. 하지만 용적률이 너무 높아 재건축하기엔 사업성이 걱정되기도 합니다. 

그래도 재건축의 희망이 보이고 있어요! 아래에서 더 자세히 설명드릴게요

그리고 특이한 점이 하나 있습니다. 이 단지는 4개의 동으로 구성되어 있는데 모두 한강을 바라보고 일직선으로 나란히 있어요. 아래 지도에 보면 101동부터 104동까지 4대 동이 현대한강 아파트입니다. 저층이 아니라면 모두 한강뷰라는 장점이 있어요!

모든 동이 한강을 바라보고 있는 단지 구성

이촌한강 항공뷰

호갱노노에 올라온 입주민의 사진보면 거실과 안방에서는 한강뷰, 주방에서는 남산뷰를 즐길 수 있는 최고의 입지임을 증명합니다. 여의도방면 한강이라 불꽃놀이 명당이라고 하네요. 

출처 - 호갱노노

 

📍 위치

이촌 현대한강 지도

이촌 현대한강은 용산국제업무지구와 한강 사이에 위치하고 있어요. 그래서 국제업무지구 개발계획에 포함하여 통합 개발을 하려고 했으나 결국 무산되었다고 해요. 

제가 임장갔을 시 4호선 신용산에서 걸어갔는데 도보로 13분정도 걸렸습니다. 엄청 가까운건 아니지만 가면서 한강도 보이고 걸을만 하다고 고 느꼈어요. 

 

〽️ 시세 (네이버 부동산, 호갱노노 )

23평 현재 네이버 호가는 16-17억이에요. 3월 실거래가 14.17억에 비하면 호가가 많이 올랐네요.

최고 17억, 최근 저점은 14억입니다. 전세는 5억대로 갭투자 시 9~10억의 투자금이 필요해요.

이촌한강 23평 시세

제가 임장갔을 시 부동산에는 15억 매물도 있었는데 금새 거둬들인것 같습니다. 최근 개발 호재가 있어서 인것 같아요. 

31평의 경우 네이보 호가 17억~22억까지 넓게 분포되어 있네요.

실거래가는 17.8억으로 호가와 크게 다르지는 않습니다. 전세가는 6억정도로 갭투자 시 10~11억의 투자금이 필요합니다. 

 

재건축 가능할까?

단지 앞에 한강. 뒤에는 용산 국제업무 지구. 최고의 입지라해도 의심할 여지가 없지만 오래된 구축이라는 점, 재건축이 어려운 용적률과 작은 대지면적. 부족한 인프라로 인해 한동안 이 단지를 포함한 서부이촌동의 아파트는 용산에서 소외 되어있었습니다. 

직접 가보면 동부이촌동과 비교해서 주변 인프라가 많이 열악해요. 거주한다고 했을 때 근처에 편의점은 몇개 있지만 가까운 큰 마트도 없고 편의시설, 카페, 맛집 등을 가려면 용산,신용산역까지 이동하거나 동부이촌동 상권까지 움직여야 합니다. 

그러나 최근에 서울시에서 아주 큰 호재를 발표했습니다. 바로 이촌 지구단위계획을 발표했는데요.

지구단위계획은 쉽게 말하면 서울시에서 재건축,재개발하라고 등 떠밀어 준다고 보면 됩니다.  각종 규제를 완화해주는거죠.

이번 지구단위계획에는 대규모 주택 단지를 창의적으로 설계할 수 있는 특별계획구역으로 지정하는 내용을 담고 있어요. 

현대한강 아파트는 위에 지도에서 보시는것 처럼 대지면적이 넓지 않아요. 그래서 인근 동아그린아파트와 통합 재건축을 시 준주거지역으로 상향하여 용적률 500%까지 허용해준다고 합니다. 즉 초고층 아파트 or 주상복합을 지을 수 있다는 의미에요.

 

왜 이렇게 특혜를 주는걸까?

서부이촌동, 그중에서 현대한강 아파트는 용산국제업무 지구 바로 앞에 위치해 있어요. 국제업무는 초고층 빌딩으로 한강에서 바라볼 때 멋진 스카이라인이 나오도록 설계하고 있다고 해요. 하지만 현대한강의 오래된 구축이 앞에서 막고 있으니 멋진 스카이 라인이 나오기가 힘들어요. 즉 이 단지가 국제업무지구의 진입문이 되는거니 멋있게 개발이 필요하다는거죠

그래서 첼리투스와 같이 높고 멋있게. 용산국제업무 지구에 버금가는 건물을 지을 수 있도록 허용해준게 아닌가 하는 개인적인 생각이 들어요. 첼리투스의 용적률은 328%입니다. 56층이구요.  500%의 용적률이라면 충분히 첼리투스 버금가는 멋진 작품이 나올 수도 있을것 같아요!

 

✔️  특징

단지	평지에 있고 23평, 31평 모두 한강조망 가능. 단지 4개가 모두 일직선으로 배열
거래량, 가격	거래량이 많지는 않음.
교통	신용산역, 용산역 도보 15분 내외
학군	가까운 학교가 없음
편의시설	근처에 큰 상권이 없어 용산역, 삼각지, 동부이촌동까지 가야함

 

📝  임장 노트

이촌 현대한강 지상주차장

아무래도 오래된 구축이다보니 주차 환경이 좋지는 않았어요. 주말 낮시간에 임장했는데 지상,지하주차장 모두 있음에도 빼곡히 주차된 모습입니다. 단지가 크지 않아서 딱히 커뮤니티라고 할건 없었어요. 단지 끝쪽에 작은 놀이터가 있었고 한강으로 갈 수 있는 통로가 단지 내부에 있었습니다. 

한강 연결통로

 

💸 총평

동부이촌동에 비해 많은 관심을 받고 있지는 않지만 그래도 입지가 워낙 뛰어나고 용산국제업무 개발이 속도가 요즘 빨라진것을 감안하면 충분히 투자가치가 있을것 같아요.

현재도 인프라가 많이 부족하지만 입지가 좋고 한강 조망이 좋아서 전월세 수요도 꾸준히 있는것 같습니다.

다만 그렇다고 해서 투자금이 적지는 않습니다. 15억대 아파트라면 다른 좋은 투자처도 엄청 많죠. 

구축과 인프라, 학군에 대해서는 아쉬움이 있지만 완벽한 한강뷰와 제 2의 첼리투스가 될 때까지 시간적 여유가 있으시다면 이 단지 눈 여결 필요 있을것 같아요!

 

PS. 그리고 같이 통합재건축할 이촌 동아그린 아파트에 대한 설명은 아래 글 참조해주세요!

임장 생활기록부 | 이촌동 동아그린, 통합재건축으로 용산 신축될 수 있을까?